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?萬(wàn)物云十年,從獨(dú)立到獨(dú)舞

陳月芹2024-12-15 12:39

當(dāng)眾多開發(fā)商和物業(yè)公司匍匐在地時(shí),在2024年的尾聲,萬(wàn)物云(2602.HK)在深圳舉辦了一場(chǎng)睿見大會(huì)。

通過(guò)這場(chǎng)活動(dòng),萬(wàn)物云有太多話想講,一方面通過(guò)媒體交流會(huì),集中匯報(bào)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的新進(jìn)展;另一方面,5年前的12月12日,萬(wàn)科物業(yè)收購(gòu)戴德梁行大中華區(qū)業(yè)務(wù),剛滿5歲的中外混血兒萬(wàn)物梁行需要一個(gè)亮相的機(jī)會(huì),告訴外界“我又長(zhǎng)高了”。

從1990年服務(wù)的第一個(gè)小區(qū)深圳天景花園開始,萬(wàn)科物業(yè)的身份從萬(wàn)科集團(tuán)所開發(fā)小區(qū)的“大內(nèi)管家”,一步步變成服務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)乃至一座城市公共區(qū)域的綜合型物業(yè)公司。

就在2024年11月,萬(wàn)物云還收購(gòu)了萬(wàn)科集團(tuán)持有的武漢新唐萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海光合新座的股權(quán),通過(guò)以資產(chǎn)抵應(yīng)收賬款的方式,“萬(wàn)物云也變成有資產(chǎn)的人(公司)了”,萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全說(shuō)。

朱保全作了題為《十年》的主題演講。對(duì)萬(wàn)物云來(lái)說(shuō),2014年是個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)——?dú)v史上,萬(wàn)科物業(yè)只服務(wù)于萬(wàn)科地產(chǎn),直到2014年12月17日,萬(wàn)科集團(tuán)批準(zhǔn)了萬(wàn)科物業(yè)可以走向市場(chǎng),由此萬(wàn)科物業(yè)如脫疆野馬沖入全國(guó)市場(chǎng),才有了十年后的今天。

這十年,萬(wàn)科物業(yè)全面對(duì)標(biāo)北美物管巨頭First Service,從它身上看到了物業(yè)公司不應(yīng)局限于住宅物業(yè),還有商業(yè)物業(yè)、多元服務(wù)、金融服務(wù)等可能性,由此慢慢形成了自己的“家譜”和六大品牌:萬(wàn)科物業(yè)(住宅物業(yè))、萬(wàn)物梁行(商業(yè)物業(yè))、萬(wàn)物云城(城市服務(wù))、樸鄰和研選家(資產(chǎn)服務(wù))、祥盈企服(企業(yè)服務(wù))和萬(wàn)??萍迹萍挤?wù))。

可以說(shuō),2014年是萬(wàn)科物業(yè)的獨(dú)立之年,萬(wàn)物云走過(guò)了從獨(dú)立到獨(dú)舞的十年披荊斬棘之路。

按照朱保全的說(shuō)法,這是“十年飲冰”:多年前,萬(wàn)科物業(yè)就曾籌備過(guò)上市事宜,但直到2022年9月才成功上市。也因此,在彩生活收購(gòu)萬(wàn)達(dá)物業(yè)、碧桂園服務(wù)瘋狂“買買買”時(shí),在開發(fā)商母公司將利潤(rùn)從地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)板塊,物業(yè)股估值從幾倍變成幾十倍的熱潮前,萬(wàn)物云被動(dòng)地保持冷靜,某種意義上也幸免于近三年來(lái)物業(yè)同行因母公司爆雷而受重創(chuàng)。十年飲冰雖不易,但慶幸沒有“涼”。

這十年,這家公司也完成了從萬(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云的蛻變:萬(wàn)科物業(yè)于2014年拓展商辦物業(yè),并在2019年12月完成對(duì)戴德梁行的并購(gòu)整合;2015年開始拓展非萬(wàn)科集團(tuán)的第三方項(xiàng)目,降低關(guān)聯(lián)交易比例,直面外界對(duì)萬(wàn)科物業(yè)的兩大詬?。阂皇侵粫?huì)做住宅;二是項(xiàng)目都是萬(wàn)科的。

第一,橫向上,萬(wàn)物云不斷豐富管理業(yè)態(tài)、在管面積翻了數(shù)十倍。和眾多同行將物業(yè)定義為“為人服務(wù)”不同,朱保全認(rèn)為物業(yè)的最大價(jià)值是幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值,并一再?gòu)?qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)應(yīng)有邊界。這十年來(lái),萬(wàn)科物業(yè)管理的載體也從住宅小區(qū)擴(kuò)展至寫字樓、購(gòu)物中心、產(chǎn)業(yè)園,2017年還把業(yè)務(wù)觸角伸向景區(qū)、街道、停車場(chǎng)、地下管道等城市公共空間。

第二,縱向上,朱保全立志重構(gòu)物業(yè),通過(guò)“蝶城+”、“企服+”兩大戰(zhàn)略,把萬(wàn)物云做成一家平臺(tái)企業(yè),在空間里做“生態(tài)”,圍繞業(yè)主和客戶資源去做家裝、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)商業(yè)等。

第三,在內(nèi)部管理上,自2012年起,萬(wàn)物云每年拿出1%—2%的營(yíng)業(yè)收入投到科技上,研發(fā)出了鳳梨一號(hào)(遠(yuǎn)程自助服務(wù)機(jī))、黑貓二號(hào)(通行設(shè)備管理系統(tǒng))、飛鴿(員工調(diào)度系統(tǒng))和靈石(邊緣算力服務(wù)器)。

朱保全希望通過(guò)這些硬件和軟件系統(tǒng),改變物業(yè)行業(yè)根深蒂固的勞動(dòng)密集屬性,讓凡是坐著不動(dòng)的崗位用AI做替代,讓所有不動(dòng)的崗位更好地動(dòng)起來(lái),比如原本坐在每個(gè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心的客服、物業(yè)繳費(fèi)等工作可以讓“鳳梨一號(hào)”協(xié)助解決,背后有位于武漢的遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)中心提供客服支撐。當(dāng)然,這也讓物業(yè)基層員工不再局限于客服、保安等單一工種,而能轉(zhuǎn)崗去嘗試更多崗位,充分發(fā)揮員工價(jià)值。科技作為工具,不應(yīng)瞄準(zhǔn)“管理勞動(dòng)者”這一目標(biāo),而是去“管理勞動(dòng)”。

十年回顧的故事已講完,下一步呢?

新的市場(chǎng)環(huán)境需要物業(yè)公司做出應(yīng)對(duì),首先是面向住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著青島、重慶等城市對(duì)前期物業(yè)費(fèi)開出限價(jià)令,更多城市的業(yè)委會(huì)成立占比逐步提高,許多住宅小區(qū)正從前期物業(yè)合同向正式物業(yè)合同過(guò)渡,這將引起住宅物業(yè)市場(chǎng)的重新洗牌:業(yè)主擁有更大話語(yǔ)權(quán)去更換物業(yè)、和物業(yè)公司議價(jià)等。

對(duì)此,萬(wàn)物云的應(yīng)對(duì)方法是,推出“智選”產(chǎn)品,梳理了社區(qū)里的95個(gè)服務(wù)空間、1530個(gè)作業(yè)對(duì)象,共計(jì)508項(xiàng)作業(yè)SLA(服務(wù)事項(xiàng)),再?gòu)闹蟹譃?58項(xiàng)必選服務(wù)、350項(xiàng)自選服務(wù),業(yè)主可自選服務(wù),把定價(jià)權(quán)還給業(yè)主,由此實(shí)現(xiàn)“彈性定價(jià)”。

萬(wàn)物云想通過(guò)“智選”殺入存量住宅物業(yè),尤其是下沉到物業(yè)費(fèi)單價(jià)在2.5元以下的市場(chǎng),這是應(yīng)對(duì)物業(yè)費(fèi)限價(jià)的辦法,也是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)新增面積可預(yù)見地變少之后,不得已而為之的外拓之道。

不過(guò),下沉并非易事。朱保全解釋,“2.5元物業(yè)費(fèi)是一個(gè)分水嶺,想要進(jìn)入2.5元以下的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng),萬(wàn)科物業(yè)似乎也不太會(huì)做,而且原來(lái)的業(yè)主可能也不同意”。因此,自身能力和業(yè)主抗性,是萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展過(guò)程中所受到的價(jià)格限制的瓶頸。以2.5元物業(yè)費(fèi)為基準(zhǔn),價(jià)格往上走,空間會(huì)越來(lái)越窄,而如果往下走,空間才會(huì)越來(lái)越大。關(guān)鍵是萬(wàn)科物業(yè)具不具備這個(gè)能力,能否真正打開自己的價(jià)格區(qū)間。

除了住宅市場(chǎng),萬(wàn)物云宣布與高和資本共同成立社商基金,運(yùn)營(yíng)和持有社區(qū)商業(yè)等重資產(chǎn),要做“社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家”。

“十年飲冰”的下一句是“難涼熱血”,表達(dá)出感懷過(guò)往艱辛和對(duì)理想抱負(fù)的執(zhí)著,或者這才是這場(chǎng)睿見大會(huì)的題眼,也是萬(wàn)物云和朱保全走過(guò)從獨(dú)立到獨(dú)舞十年后的心境寫照。

資深記者
城市與不動(dòng)產(chǎn)新聞中心華南組負(fù)責(zé)人
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