2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了最強(qiáng)信號(hào)：穩(wěn)?。?/p>

從12月召開的中央政治局會(huì)議明確要“穩(wěn)住樓市”，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“穩(wěn)住樓市”，并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，可以預(yù)見未來樓市將圍繞“穩(wěn)”字發(fā)力。

“穩(wěn)住樓市的目標(biāo)很有可能在未來一到兩年實(shí)現(xiàn)?！敝袣W國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院院長(zhǎng)盛松成在接受采訪時(shí)表示，9月召開的中央政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是指“量升而價(jià)穩(wěn)”。

隨著監(jiān)管部門逐步落地多項(xiàng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“組合拳”，多重利好政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上已有所顯現(xiàn)。

12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1～11月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)繼續(xù)改善，1～11月份，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，降幅較1～10月收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)已連續(xù)6個(gè)月收窄；新建商品房銷售額85125億元，同比下降19.2%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

這是一個(gè)積極信號(hào)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向止跌回穩(wěn)。

盛松成同樣認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯。2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但能否實(shí)現(xiàn)還需看政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的。

為努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn)，盛松成建議：一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)控土地供應(yīng)，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個(gè)方面；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。

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市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯

提問：您怎么評(píng)判這一年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？

盛松成：從數(shù)據(jù)來看，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌堪比2022年，但與2022年不同的是，當(dāng)年市場(chǎng)是加速下滑的，今年的市場(chǎng)是逐步改善的。

如果從2021年7月（本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌的起點(diǎn)）開始逐月看銷售同比增速的變化，整體呈現(xiàn)先快速下跌、后逐步回穩(wěn)的趨勢(shì)。2022年4月，我國(guó)商品房銷售面積同比增速為-39%，為增速的最低點(diǎn)，隨后市場(chǎng)跌幅總體上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房銷售面積當(dāng)月同比僅下降1.63%，11月當(dāng)月同比增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為3.25%，市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯。

如果這一狀態(tài)能繼續(xù)保持下去，我們可以順利實(shí)現(xiàn)12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的穩(wěn)住樓市的政策目標(biāo)。即使未來一到兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然下行，下行幅度也將不斷收縮，穩(wěn)住樓市的目標(biāo)也很有可能在未來一到兩年實(shí)現(xiàn)。而從2021年7月開始并持續(xù)至今的本輪調(diào)整，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的發(fā)展階段的重要過渡，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年。

提問：中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均明確提出“要穩(wěn)住樓市”，對(duì)于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市的定調(diào)？

盛松成：會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導(dǎo)向，為歷年會(huì)議以來首次提及，釋放了更加堅(jiān)定的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是指“量升而價(jià)穩(wěn)”。

目前，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對(duì)謹(jǐn)慎，而廣州全面放開限購，整體政策力度最大。展望未來，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空間。

目前，我國(guó)新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率低于3.5%，已達(dá)歷史最低水平，有利于促進(jìn)需求。另外財(cái)政部明確指出地方政府專項(xiàng)債可用于收購存量商品房，還可以用于土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)創(chuàng)新，有利于商品房庫存去化，也能有效緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

我相信在一兩年內(nèi)基本上大部分城市都可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時(shí)間要長(zhǎng)一點(diǎn)。

提問：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場(chǎng)效果？

盛松成：從今年的政策來看，力度是在不斷增強(qiáng)的，且是全方位的。尤其9月份的中央政治局會(huì)議提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了非常積極的作用。9月底以來房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松后，月度銷售改善明顯，10月、11月的月度銷售同比都是加速恢復(fù)的。

從具體的政策調(diào)整看，隨著市場(chǎng)常態(tài)化，一些特殊時(shí)期特殊區(qū)域的政策會(huì)逐步退出，因?yàn)椴簧僬呤菓?yīng)對(duì)過去20年市場(chǎng)只漲不跌的情形推出的，例如限購限售等；有些政策可能只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下行的應(yīng)急政策，例如“白名單”“收儲(chǔ)”，這些政策預(yù)估以后也會(huì)逐漸退出。而有些常規(guī)性政策，例如利率調(diào)整等，以后可能會(huì)長(zhǎng)期運(yùn)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中。

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2026年回穩(wěn)的可能性較大

提問：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？

盛松成：最難的問題是有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底。

2021年，我國(guó)新建商品房銷售面積為17.94億平方米，今年預(yù)估只有10億平方米左右，3年下降幅度可能達(dá)到44%，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進(jìn)行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年～2023年，成交的土地規(guī)劃建筑面積達(dá)212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫存空間。同時(shí)分結(jié)構(gòu)來看，我國(guó)商辦用房的去化形勢(shì)要比住宅用房更加嚴(yán)峻，上海商辦用房去化周期甚至超過160個(gè)月，而且從過去的供應(yīng)過剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴(yán)重過剩、需求下降雙重夾擊。

提問：對(duì)此，您有何建議？

盛松成：對(duì)于這一問題只能多管齊下。第一，在市場(chǎng)下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴(yán)格限制供地，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)加快推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，繼續(xù)減少供應(yīng)，抑制供給過剩。

第二，進(jìn)一步擴(kuò)大需求。例如對(duì)首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期，降低房?jī)r(jià)收入比。

第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大，我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，更改商品用房的征稅方式，適當(dāng)降低稅率，加速去化。

提問：從房企交出的“成績(jī)單”來看，銷售下行，“造血“能力減弱、現(xiàn)金流吃緊仍是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。您建議房企在開發(fā)、拿地及經(jīng)營(yíng)方面要做哪些調(diào)整來適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式？

盛松成：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下行周期已接近3年半，很多房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，已開始適應(yīng)發(fā)展新模式。例如以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)走到了盡頭，原因是高周轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的是商品房的高去化速度，但當(dāng)前市場(chǎng)根本無法快速去化，高周轉(zhuǎn)也就無從談起。而高杠桿、高負(fù)債在當(dāng)前的金融環(huán)境下更是不可能。

今年以來，國(guó)家越來越強(qiáng)調(diào)要建“好房子”，房子要安全、舒適、綠色、智能，這是對(duì)過去一段時(shí)期高周轉(zhuǎn)帶來的房屋質(zhì)量下降趨勢(shì)的否定，建“好房子”也是市場(chǎng)發(fā)展的方向。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題已經(jīng)基本得到解決，市場(chǎng)會(huì)以改善性需求為主，要是還走“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”的老路，將會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

要審慎經(jīng)營(yíng)，這是對(duì)于過去“盲目舉債，大幅擴(kuò)張”經(jīng)營(yíng)模式的否定。經(jīng)過3年半的調(diào)整，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)、A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率從2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未來這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。

這些理念會(huì)逐步融入房企的經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中?，F(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)下，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要充分順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

提問：對(duì)于2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

盛松成：剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等舉措。對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我認(rèn)為：

第一，從過去幾年發(fā)展看，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但是能否實(shí)現(xiàn)還需看政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的。

第二，從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測(cè)算，我國(guó)一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動(dòng)都屬正常。2024年前11個(gè)月我國(guó)商品住宅銷售面積達(dá)到7.2億平方米。

為努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn)，仍然有很多工作要做，一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)肅土地供應(yīng)紀(jì)律，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個(gè)方面；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。