經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 1月6日晚間，金科股份（000656.SZ）公告，與16家財務投資人簽署重整投資協(xié)議，合計引入投資10.68億元。加上此前引入的7家財務投資人，金科股份重整的財務投資已達到計劃的額度。

金科股份重整的產(chǎn)業(yè)投資人為上海品器管理咨詢有限公司（下稱“上海品器”）與北京天嬌綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京天綠”）聯(lián)合體，由聯(lián)合體組織確定金科股份重整的產(chǎn)業(yè)投資人和財務投資人。

截至1月8日，金科股份重整的財務投資人均簽署重整投資協(xié)議；產(chǎn)業(yè)投資人方面，金科股份及重整管理人已經(jīng)與長城資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“長城資管”）、四川發(fā)展證券投資基金管理有限公司（下稱“川發(fā)基金”）簽署投資協(xié)議。

金科股份從2024年4月啟動重整程序，根據(jù)重整步驟，投資人及投資資金全部到位后，將進入債權人投票表決階段；債權人表決通過后，將由法院裁定批準重整計劃；法院批準后，開始執(zhí)行重整計劃。

金科股份是國內首家進入破產(chǎn)重整程序的千億房企。

一位參與金科股份重整的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，重整后的金科股份將在產(chǎn)業(yè)投資人的協(xié)助下，將重點業(yè)務轉向不良資產(chǎn)的盤活和管理等方面。

投資人

2024年4月，重慶市第五中級人民法院（下稱“重慶五中院”）受理了金科股份及子公司重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的重整申請，指定由立信會計師事務所重慶分所和北京市金杜律師事務所上海分所聯(lián)合擔任重整管理人。

2024年5月，金科股份重整管理人開展債權審查、資產(chǎn)評估及重整草案制定等工作，并向社會公開招募潛在的產(chǎn)業(yè)投資人和財務投資人。2024年11月，上海品器和北京天綠聯(lián)合體（下稱“聯(lián)合體”）中選金科股份重整產(chǎn)業(yè)投資人。

根據(jù)重整計劃，金科計劃引入投資26.28億元，投資人受讓金科股份30億股。其中產(chǎn)業(yè)投資人計劃以0.63元/股認購金科股份12億股，合計投資7.56億元；財務投資人計劃以1.04元/股認購金科股份18億股，合計投資18.72億元。

2024年12月25日，川發(fā)基金成為金科重整的投資人。根據(jù)投資協(xié)議，川發(fā)基金以產(chǎn)業(yè)投資人的身份投資1億元，認購金科股份1.6億股；以財務投資人身份投資1.98億元，認購金科股份1.9億股。

2024年12月27日，金科股份又引入包括中國新興資產(chǎn)管理有限責任公司（下稱“新興資產(chǎn)”）和重慶國際信托股份有限公司（下稱“重慶信托”）在內的5家財務投資人合計投資2.39億元，認購金科股份2.3億股。

2025年1月3日，長城資產(chǎn)成為金科股份重整的投資人，計劃以產(chǎn)業(yè)投資人身份投資2961萬元，認購金科股份4700萬股；以財務投資人身份投資3.67億元，認購金科股份3.53億股。

2025年1月6日，金科股份再次引入包括橡樹資本、蘇州國信集團在內的15家財務投資人。15家投資人認購金科股份10.27億股，合計投資10.68億元。其中有4名財務投資人為自然人。

截至2025年1月8日，金科股份的財務投資人認投金額合計18.72億元，已經(jīng)達到計劃投資額度；產(chǎn)業(yè)投資人中，長城資產(chǎn)和川發(fā)基金計劃投資1.3億元，與7.56億元計劃投資金額相比，尚有6.26億元缺口。

上述參與重整的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，相比財務投資人，金科股份重整對產(chǎn)業(yè)投資人的要求更高，除了具備投資能力外，還需要具備幫助重整后的金科股份發(fā)展核心業(yè)務的能力，長城資產(chǎn)和川發(fā)基金在不良資產(chǎn)和金融等領域具備相應能力。

金科股份重整產(chǎn)業(yè)投資人上海品器的最終控制人為北京品器管理咨詢有限公司，上海鉑生建設管理咨詢有限公司、張勇、單大偉、馮侖各持有北京品器22.22%的股份，張冬冬持有北京品器11.11%的股份。

其中張勇為鑫苑中國董事長，馮侖為原萬通集團董事長，兩人在房地產(chǎn)領域擁有豐富的經(jīng)驗和資源；此外，原招商銀行行長馬蔚華擔任北京品器名譽主席，馬蔚華在金融領域擁有豐富的資源。

重整

金科股份重整有兩個重要步驟：一是引入產(chǎn)業(yè)投資人和財務投資人；二是債務清償。從2024年12月下旬開始，重整管理人開始與金科股份的債權人溝通債務清償方案，債務清償是金科股份重整計劃的重要組成部分。

2024年12月20日重整管理人發(fā)給債權人的一份重整計劃草案概要顯示，金科股份債權清償順序為，優(yōu)先清償有財產(chǎn)擔保的債權；剩余資產(chǎn)用于支付破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆?、職工債權和稅款；最后分配給普通債權人。普通債權的清償率預計為3%。

金科股份債務清償方案有轉贈股份和設立企業(yè)破產(chǎn)服務信托兩種。轉贈股份方案為，每10股轉增10股增發(fā)52.94億股，其中30億股用來引入重整投資人，22.94億股用于清償債務。

金科股份將資產(chǎn)劃分為保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)兩部分，保留資產(chǎn)作為重整后金科股份的經(jīng)營基礎；剝離的20家子公司設立企業(yè)破產(chǎn)服務信托，用于清償普通債權。信托財產(chǎn)估值為17.44億元，存續(xù)期八年。

具體清償方案為：以現(xiàn)金一次性全額支付職工債權；重整計劃批準后，五年內分期支付稅款；擔保財產(chǎn)變現(xiàn)所得優(yōu)先償還擔保債權，不足部分計入普通債權。同時，擔保債權清償還包括以物抵債等方式。

普通債權清償以5萬元本金為界分為兩部分，低于5萬元的普通債權全額現(xiàn)金清償，超過5萬元的部分通過分配股票和信托受益權清償。其中股票清償按每100元債權分配2.53股，抵債價格為6.46元/股；信托受益權按每100元債權分配100份信托受益權。

一位金科股份的債權人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，股票和信托是疊加的，即債權人既可以享受股票分配權益，也可以獲得信托份額。但重整計劃有兩大爭議，債權人已經(jīng)致函重整管理人，要求公布更多信息。

第一，普通債權清償率太低。該債權人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，金科股份破產(chǎn)審計報告與2024年三季報相比，凈資產(chǎn)縮水92%，負債增加66%，導致清償率只有3%。

第二，沒有留債方案。上述金科債權人說，金科股份剝離部分資產(chǎn)成立信托用來清償普通債權，而大部分理應用來償債的資產(chǎn)成為保留資產(chǎn)，沒有留債方案等于普通債權人失去了“用保留資產(chǎn)償債的權利”。

接近金科股份的一位人士認為，普通債權清償有現(xiàn)金、股票和信托受益權，綜合清償率并不低，而且股票方案可以讓債權人享受到保留資產(chǎn)帶來的紅利，沒有留債方案是為了重整后金科股份可以輕裝上陣。

上述參與重整的人士說，在前期與債權人的溝通中，債權清償方案取得了大部分債權人的理解和認可，提出質疑的主要是小債權人。他認為，債權人應該從長遠角度來看待金科股份重整，而非眼前利益。

在他看來，隨著房地產(chǎn)從增量時代進入存量時代，未來不良資產(chǎn)重組和投資具有較為廣闊的市場空間，重整后金科股份依托新股東在金融、房地產(chǎn)和不良資產(chǎn)處置等領域的豐富資源，可以大有作為。目前的關鍵是各方共同努力確保重整計劃順利通過。

新金科

根據(jù)公告，金科股份完成重整后，上海品器和北京天綠聯(lián)合體預計將成為控股股東及第一大股東。在未來金科股份董事會的9名席位中，新控股股東有權提名7名董事人選，董事長由控股股東提名的董事?lián)巍?/p>

金科股份的經(jīng)營方案顯示，經(jīng)過重整，金科股份化解了流動性風險、消除債務負擔、淘汰低質低效資產(chǎn)，從根本上改善經(jīng)營發(fā)展質量，有望成為本輪房地產(chǎn)行業(yè)出險中率先脫困重生的上市公司。

重整后的金科主要布局投資管理、開發(fā)服務、運營管理和特殊資產(chǎn)等四大業(yè)務板塊，通過投資經(jīng)營不良資產(chǎn)、運營開發(fā)中高端住宅、做精做強不動產(chǎn)服務、創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)業(yè)機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型路徑，分階段實現(xiàn)短中長期經(jīng)營目標。在徹底改善業(yè)務結構和經(jīng)營業(yè)績的前提下，尋找新的增長曲線。

金科股份認為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過本輪深度調整，市場主體將大幅減少，大量因主體陷入困境而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)將逐漸增多，為重整后的金科股份帶來業(yè)務機會，重整成功后可以輕裝上陣參與不良資產(chǎn)的運營管理和盤活，形成較強的市場影響力和差異化的競爭能力，從而獲得快速發(fā)展的先機。

金科股份重整后，也可以與產(chǎn)業(yè)投資人形成較強的業(yè)務協(xié)同效應。

金科股份與川發(fā)基金的投資協(xié)議顯示，雙方將在戰(zhàn)略、業(yè)務、管理等多個層面進行深入溝通和協(xié)作，川發(fā)基金利用自身專業(yè)優(yōu)勢，通過股權投資、項目合作、金融市場與資本運作以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式實現(xiàn)與金科股份的業(yè)務協(xié)同。

長城資產(chǎn)是國內四大不良資產(chǎn)處置公司之一。重整完成后，長城資產(chǎn)將借助自身在不良資產(chǎn)領域的資源和專業(yè)優(yōu)勢，為金科股份提供房地產(chǎn)風險資產(chǎn)化解和價值提升專業(yè)化服務；對重整后金科股份保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)進行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營盤活方案。

長城資產(chǎn)還將幫助金科股份轉變發(fā)展方式，打造輕重并舉、租購并重的新模式，探索發(fā)展新賽道。幫助金科股份在不良資產(chǎn)管理市場形成較強的影響力和競爭力；探索房地產(chǎn)新形勢下“不良資產(chǎn)+”的風險化解方案，為金科股份帶來快速發(fā)展的先機。

“未來不愁沒有業(yè)務，產(chǎn)業(yè)投資人手中有大把不良資產(chǎn)，金科股份將成為產(chǎn)業(yè)投資人消化不良資產(chǎn)的重要平臺之一。”上述參與重整人士說。